Energieausweis für die Eigentumswohnung (WEG)

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen oder neu vermieten und brauchen einen Energieausweis? Dann stoßen Sie schnell auf eine Besonderheit: Es gibt keinen Energieausweis für eine einzelne Wohnung. Der Ausweis bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude. Was das für Sie als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedeutet, erklärt dieser Beitrag.

Ein Ausweis für das ganze Haus

Das GEG (heute GModG) definiert den Energieausweis als Dokument für ein Gebäude – nicht für eine Nutzungseinheit. Verkaufen Sie eine 70-m²-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Parteien, legen Sie den Ausweis des Hauses vor. Der Kennwert beschreibt den Durchschnitt des Gebäudes, nicht Ihre konkrete Wohnung. Eine Dachgeschosswohnung mit drei Außenwänden heizt real teurer als eine Mittelwohnung, beide teilen sich aber dieselbe Effizienzklasse.

Ausnahme: Bei gemischt genutzten Gebäuden (etwa Läden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber) werden Wohn- und Nichtwohnteil getrennt ausgewiesen, wenn sie sich in der Nutzung wesentlich unterscheiden.

Wer muss den Ausweis beschaffen?

Die Vorlage- und Übergabepflicht gegenüber Käufern und Mietern trifft Sie als Eigentümer. Das GEG verpflichtet aber den Verwalter (bzw. die Gemeinschaft), Ihnen den Energieausweis zur Verfügung zu stellen, sobald Sie ihn für einen Verkauf oder eine Vermietung benötigen. In der Praxis läuft es so:

1. Fragen Sie beim Verwalter nach, ob für das Gebäude bereits ein gültiger Ausweis existiert. Viele Häuser haben einen, weil in den letzten zehn Jahren schon eine Wohnung verkauft oder vermietet wurde.
2. Liegt keiner vor, muss der Verwalter einen erstellen lassen. Dafür braucht es keinen Beschluss der Eigentümerversammlung – die Beschaffung ist eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, die der Verwalter selbst veranlassen darf.
3. Reagiert der Verwalter nicht oder zu langsam, können Sie den Ausweis selbst bestellen – mit den Daten, die Ihnen die Verwaltung liefern muss.

Wer trägt die Kosten?

Der Energieausweis betrifft das Gemeinschaftseigentum. Die Kosten werden daher aus dem gemeinschaftlichen Haushalt bezahlt und nach dem üblichen Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt – auch wenn nur einer verkauft. Bestellen Sie den Ausweis ausnahmsweise selbst, können Sie die Kosten von der Gemeinschaft erstattet verlangen; bei 69,00 € für einen Verbrauchsausweis lohnt sich der Streit darum in der Regel nicht.

Welche Daten Sie vom Verwalter brauchen

Für einen Verbrauchsausweis – der bei Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen immer zulässig ist – benötigen Sie:

• die Heizkostenabrechnungen oder Energieabrechnungen des Gebäudes der letzten drei Abrechnungsjahre (ab 2027: zwei Jahre) mit Gesamtverbrauch und Energieträger,
• die Gesamtwohnfläche des Gebäudes und die Zahl der Wohneinheiten,
• das Baujahr von Gebäude und Heizungsanlage,
• Angaben zu Modernisierungen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und zu Leerständen,
• ob Warmwasser zentral über die Heizung bereitet wird.

All das steht in der Jahresabrechnung, im Wirtschaftsplan oder in den Verwalterunterlagen. Der Verwalter muss diese Daten herausgeben – das ist Teil seiner Pflicht, den Ausweis zu ermöglichen.

Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter

Kleine Gemeinschaften mit zwei oder drei Parteien haben oft keinen professionellen Verwalter. Dann sammeln Sie die Daten mit den Miteigentümern zusammen und bestellen den Ausweis gemeinsam. Bei Häusern mit höchstens vier Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 gilt bis Ende 2026 zusätzlich die Bedarfsausweis-Pflicht, sofern das Haus nicht nachträglich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gedämmt wurde. Prüfen Sie das mit dem Energieausweis-Check.

Sonderfälle: Mehrhausanlagen, Reihenhaus-WEG, Teileigentum

In Mehrhausanlagen – mehrere freistehende Gebäude in einer Eigentümergemeinschaft – wird für jedes Gebäude ein eigener Ausweis erstellt, sofern die Häuser baulich getrennt sind und eigene Heizungsanlagen oder eigene Verbrauchserfassung haben. Bei einer gemeinsamen Heizzentrale und gemeinsamer Abrechnung kann ein Ausweis für die Gesamtanlage zulässig sein; das prüft der Energieberater anhand Ihrer Angaben. Bei Reihenhäusern in WEG-Form gilt jedes Haus mit eigener Heizung als eigenes Gebäude und erhält einen eigenen Ausweis. Teileigentum wie Läden oder Praxen im Erdgeschoss eines Wohnhauses wird als Wohngebäude mitbehandelt, solange der gewerbliche Anteil unter 10 % der Fläche liegt; darüber werden Wohn- und Nichtwohnteil getrennt ausgewiesen.

Pflichtangaben in der Wohnungsanzeige

Sobald der Ausweis vorliegt, gehören seine Kennwerte in jede Anzeige: Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse – jeweils die Werte des Gebäudes. Vergessen Sie diese Angaben, riskieren Sie ein Bußgeld, auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnung anbieten.

Fazit

Für Eigentumswohnungen gilt der Gebäude-Energieausweis. Fragen Sie zuerst den Verwalter, ob einer vorliegt; wenn nicht, ist er verpflichtet, ihn zu beschaffen oder Ihnen die Daten zu geben. Mit Heizkostenabrechnungen, Wohnfläche und Baujahr bestellen Sie den Verbrauchsausweis in zehn Minuten – fertig in 1 Werktag: Jetzt bestellen.