GModG 2027: Was sich beim Energieausweis ändert

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit Sommer 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es handelt sich um dasselbe Gesetz mit geänderten Schwerpunkten – viele Vorschriften bleiben, einige werden ab dem 1. Januar 2027 neu gefasst. Für Eigentümer, Vermieter und Verwalter sind vor allem die Änderungen bei den Energieausweisen relevant. Hier der Überblick.

Was gleich bleibt

Zuerst die Entwarnung: Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf der zehn Jahre. Die Grundpflichten – Ausweis bei Verkauf, Neuvermietung und Verpachtung, Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss, Pflichtangaben in Anzeigen – gelten unverändert weiter. Auch die Ausstellungsberechtigung (§ 88) und die Registrierung beim DIBt bleiben bestehen. Es gibt also keinen Grund, mit der Bestellung eines Ausweises auf 2027 zu warten.

Änderung 1: Zwei statt drei Verbrauchsjahre

Bisher benötigt ein Verbrauchsausweis die Verbräuche von 36 Monaten. Ab 2027 genügen 24 Monate. Das erleichtert die Erstellung, wenn Abrechnungen fehlen oder das Gebäude erst vor kurzem den Eigentümer gewechselt hat. Die Witterungsbereinigung über Klimafaktoren bleibt.

Änderung 2: Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Altbauten entfällt

Nach bisherigem Recht müssen Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen, einen Bedarfsausweis erhalten. Diese Einschränkung wird gestrichen. Ab 2027 dürfen alle Bestandswohngebäude einen Verbrauchsausweis nutzen, sofern Verbrauchsdaten vorliegen. Für Neubauten bleibt es beim Bedarfsausweis.

Änderung 3: Nichtwohngebäude – Bedarfsausweis wird die Regel

Umgekehrt entwickelt sich der Nichtwohnbereich. Für Büros, Handel, Hotels, Produktion und andere Nichtwohngebäude ist ab 2027 der Bedarfsausweis vorgesehen. Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude läuft als Regelfall aus. Wer für eine Gewerbeimmobilie noch 2026 einen Verbrauchsausweis (119,00 €) ausstellen lässt, hat ihn für zehn Jahre.

Änderung 4: Effizienzklassen für Nichtwohngebäude

Nichtwohngebäude erhalten erstmals Effizienzklassen von A bis G – analog zu den Klassen A+ bis H bei Wohngebäuden. Damit werden Gewerbeimmobilien vergleichbarer, und die Klasse wird zur Pflichtangabe in Anzeigen.

Änderung 5: Ausweis auch bei Vertragsverlängerung

Bisher löst nur die Neuvermietung die Vorlagepflicht aus. Ab 2027 muss der Energieausweis auch bei der Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen vorgelegt werden – etwa wenn ein befristeter Gewerbemietvertrag um weitere fünf Jahre verlängert wird. Vermieter sollten daher prüfen, ob für ihre Objekte ein gültiger Ausweis existiert, bevor Verlängerungen anstehen.

Änderung 6: Begehung oder Fotos werden Pflicht

Der Aussteller muss künftig das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen vorlegen lassen, um seine Angaben zu prüfen. Für den Online-Ausweis heißt das: Sie laden Fotos des Gebäudes (Fassade, Dach, Fenster, Heizungsanlage, Typenschild) hoch, der Energieberater prüft sie im Rahmen der Plausibilitätskontrolle. Bei energieausweis-schnell.de ist der Foto-Upload bereits Teil des Bestellprozesses – so sind Ausweise, die wir heute erstellen, auch nach dem neuen Verfahren dokumentiert.

Was Sie jetzt tun sollten

• Verkauf oder Vermietung 2026 geplant? Bestellen Sie den Ausweis jetzt; er gilt bis 2036.
• Gewerbeimmobilie? Ein Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ist 2026 noch möglich und deutlich günstiger als die Bedarfsbilanzierung.
• Kleiner Altbau vor 1977? Bis Ende 2026 gilt die Bedarfsausweis-Pflicht; ab 2027 ist der Verbrauchsausweis erlaubt. Wer nicht sofort verkaufen muss, kann abwarten – wer es eilig hat, bestellt den Bedarfsausweis (ab 250,00 €).
• Laufende Gewerbemietverträge? Verlängerungen ab 2027 brauchen einen Ausweis. Prüfen Sie Ihr Portfolio.
• Fotos sammeln: Fassade, Dach, Fenster, Heizung und Typenschild – die brauchen Sie künftig ohnehin.

Übergangsregeln: Was für Aufträge um den Jahreswechsel gilt

Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum des Ausweises. Ein Verbrauchsausweis, der im Dezember 2026 ausgestellt wird, folgt den bisherigen Regeln (drei Abrechnungsjahre) und gilt bis Dezember 2036. Wird er im Januar 2027 ausgestellt, genügen zwei Jahre. Für Bestellungen, die kurz vor dem Jahreswechsel eingehen, entscheidet also der Tag der Ausstellung durch den Energieberater, nicht der Tag der Bestellung – wir weisen Sie im Bestellprozess darauf hin, wenn Ihr Gebäude von der Änderung betroffen ist. Vorlage- und Übergabepflichten bei Vertragsverlängerungen gelten für Verlängerungen, die ab dem 1. Januar 2027 vereinbart werden; ein Ende 2026 verlängerter Vertrag löst die Pflicht nicht nachträglich aus.

Hintergrund: Warum die Umbenennung?

Mit dem GModG verschiebt der Gesetzgeber den Fokus vom reinen Energiesparen hin zur Modernisierung des Gebäudebestands mit technologieoffenen Vorgaben. Die Energieausweis-Regeln wurden dabei vereinfacht (Verbrauchsausweis für alle Bestandswohngebäude, kürzere Zeiträume) und an anderer Stelle geschärft (Nichtwohngebäude, Fotos, Vertragsverlängerung). Für Eigentümer bedeutet das insgesamt weniger Hürden beim Wohngebäude und mehr Anforderungen im Gewerbe.

Fazit

Das GModG ändert ab 2027 einige Details, entwertet aber keinen bestehenden Ausweis. Wer heute einen Energieausweis braucht, bestellt ihn wie gewohnt – mit Fotos ist er bereits auf das neue Verfahren vorbereitet. Jetzt Energieausweis erstellen