Energieausweis-Pflicht: Wann brauche ich ihn?

Der Energieausweis ist kein freiwilliges Extra, sondern in vielen Situationen gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG, seit 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG) regelt in den §§ 79 ff., wann ein Ausweis vorliegen, vorgelegt und übergeben werden muss. Hier finden Sie alle Pflichtfälle – und die wenigen Ausnahmen.

1. Verkauf einer Immobilie

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung verkauft, muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Verlangen. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Ausweis (oder eine Kopie) unverzüglich übergeben werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer – auch wenn ein Makler beauftragt ist; der Makler haftet zusätzlich für die Anzeigenangaben.

2. Vermietung, Verpachtung und Leasing

Dieselben Vorlage- und Übergabepflichten gelten bei der Neuvermietung einer Wohnung, eines Hauses oder von Gewerbeflächen sowie bei Verpachtung und Leasing. Bestehende Mietverhältnisse lösen keine Pflicht aus – ein Mieter, der seit Jahren in der Wohnung wohnt, kann keinen Ausweis verlangen. Neu ab dem 1. Januar 2027: Auch bei der Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags muss der Ausweis vorgelegt werden.

3. Immobilienanzeigen

Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Kennwerte in jeder kommerziellen Anzeige stehen – im Internetportal, in der Zeitung, im Schaufenster des Maklers oder im Aushang: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Praktisch bedeutet das: Der Ausweis muss vor der Veröffentlichung der Anzeige vorliegen. Alle Details finden Sie im Beitrag Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

4. Neubau und größere Umbauten

Bei der Errichtung eines Gebäudes muss der Bauherr unverzüglich nach Fertigstellung einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Gleiches gilt, wenn bei einem bestehenden Gebäude Änderungen so umfangreich sind, dass eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG erforderlich wird, oder wenn die beheizte Nutzfläche um mehr als die Hälfte erweitert wird.

5. Aushangpflicht in öffentlichen Gebäuden

In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr muss der Energieausweis gut sichtbar ausgehängt werden: bei Behörden und öffentlichen Einrichtungen ab 250 m² Nutzfläche, bei privaten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr (Einkaufszentren, Banken, Hotels) ab 500 m² – hier allerdings nur, wenn ohnehin ein Ausweis vorliegt.

Wann Sie keinen Energieausweis brauchen

Das Gesetz kennt einige Ausnahmen:

• Baudenkmäler, die unter Denkmalschutz stehen (der Ausweis darf aber freiwillig erstellt werden).
• Kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche.
• Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, etwa Werkstätten, Lagerhallen oder Ställe, sowie Ferienhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.
• Abbruchobjekte, wenn der Käufer das Gebäude nachweislich abreißt.
• Verkauf innerhalb der Familie oder unter Miteigentümern ohne Anzeige und ohne Besichtigung durch Dritte – hier greift die Vorlagepflicht faktisch nicht, weil kein „potenzieller Käufer“ im Sinne des Gesetzes beteiligt ist. Vorsicht: Sobald Sie inserieren, gilt die Pflicht.

Keine Pflicht besteht außerdem für Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten. Ein Ausweis kann hier dennoch sinnvoll sein, um Sanierungsschritte zu planen.

Welcher Ausweis erfüllt die Pflicht?

Für Bestandsgebäude reicht in den meisten Fällen der günstige Verbrauchsausweis (69,00 €). Bei Neubauten und – bis Ende 2026 – bei ungedämmten Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 muss es ein Bedarfsausweis (ab 250,00 €) sein. Der Energieausweis-Check sagt Ihnen in wenigen Klicks, welcher Ausweis zulässig ist.

Makler, Verwalter, Erben: Wer genau in der Pflicht ist

Die Vorlage- und Übergabepflicht trifft die Person, die verkauft oder vermietet – also den Eigentümer. Beauftragen Sie einen Makler, muss dieser die Pflichtangaben in seinen Anzeigen selbst sicherstellen und den Ausweis bei Besichtigungen vorlegen; er haftet dafür eigenständig. Verwalter einer Eigentümergemeinschaft sind verpflichtet, den Gebäudeausweis bereitzustellen, sobald ein Eigentümer ihn für Verkauf oder Vermietung braucht. Erben, die ein geerbtes Haus verkaufen, treten in die Pflicht des Erblassers ein – ein vorhandener Ausweis bleibt gültig, ein fehlender muss vor dem Inserat beschafft werden. Bei Zwangsversteigerungen gilt die Pflicht nicht, bei Verkäufen durch den Insolvenzverwalter dagegen schon.

Was passiert bei Verstößen?

Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, wird er nicht vorgelegt oder fehlen Pflichtangaben in der Anzeige, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Die zuständigen Landesbehörden können Bußgelder verhängen; das Gesetz sieht dafür einen Rahmen bis zu 10.000 Euro vor. Mehr dazu im Beitrag Bußgeld bei fehlendem Energieausweis.

Fazit

Sobald Sie verkaufen, neu vermieten oder inserieren, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis – und zwar bevor die erste Anzeige online geht. Mit einem Verbrauchsausweis in 1 Werktag sind Sie rechtzeitig vorbereitet: Jetzt Energieausweis erstellen.